【降价】房企酝酿降价促销 楼市“降价潮”逼近?

    房企酝酿降价促销 楼市“降价潮”逼近?

5月份，楼市宏观政策细则紧锣密鼓地出台，对高企的房价继续施加压力，特别是房产税推出步伐的加快。最严厉的“认房又认贷”的二套房认定标准，更使得房地产市场陷入深度观望中。在调控政策的频频发力下，专家预测下半年全国各地楼市将会相继出现“降价潮”。

万科等上市房企领降

新政出台，最严厉的“认房又认贷”的二套房认定标准，使得房地产市场陷入深度观望中。在市场上，降价促销本不是什么稀罕的事，可是，最近一则万科每平米下降5000元的新闻,整个楼市进入降价潮。

迫于业绩增长压力,上市房地产企业推倒楼盘降价的多米诺骨牌,在深圳已成为不争的事实。继佳兆业在深圳率先降价之后,万科也暗中跟进,两家上市房企在端午节前后都再次进行降价促销。

5月5日，恒大地产在其业绩发布会上宣布，恒大全国楼盘从5月5日起作出8.5折“让利”促销的决定。2010年一季度销售面积居首的恒大，其全国楼盘的集体降价，标志着新政后僵局已被打破，大规模降价即将到来。

而跟恒大地产高调的“明折”相比，更多大开发商选择了“暗扣”。保利、绿地的多个上海楼盘已经出现降价迹象。

六月北京新盘部分“零成交”

据新华社报道，在政府严厉的调控措施和市场浓厚的观望情绪双重作用下，北京楼市再现低迷，6月份取得预售许可证的新盘多数出现“零成交”。

根据北京房地产交易管理网显示，截止到6月20日共有8个商品住宅项目取得预售许可证。这些楼盘中，6月3日拿到预售许可的保利垄上庄园66套均未成交，6月11日获得预售证的大兴亦庄镇芳苑小区仅有7套被预订、1套售出，6月14日获得预售许可的定慧家园南里、6月19日取得许可证的润枫锦尚苑以及6月20日取得许可证的香悦四季花园、乐活家园等均未有成交记录。

据统计，这些新入市楼盘价格每平方米从2万元到4万元不等。业内人士认为，在楼市已经明确进入观望期后，价格没有明显松动是导致新盘“零成交”的主要原因。

部分开发商酝酿7折促销

据证券日报报道，根据房地产交易管理网最新数据显示,6月上半月,北京共成交商品住宅期房1929套,成交面积为18.7万平米。除去保障性住房,环比上月同期,商品住宅期房成交套数减少了48.3%,成交面积减少了44.9%。这也使得原本就十分惨淡的楼市成交量,在6月前2周再遭腰斩。

，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就表示,据他了解不光是6月份的新盘频现零成交的情况,不少此前推出的楼盘销售同样非常不理想,除了在4月底卖出去几套外,很多此前推出的新盘在近期也是一套都没有售出。

另一位不愿意透露姓名的开发商表示,自己的销售经理每天都会给他发送短信,第一时间通知他当天销售大厅人员来访或电话咨询的情况。不过让他郁闷的是,这几天竟然全是零客户来访,零电话咨询。

而面对这种情况,不少的开发商也不得不进行或多或少的优惠促销。据搜房网最新统计数据显示,目前,北京打折促销的项目已达到75个,折扣力度也从9.8折、9.9折扩大到9折,其中打折幅度最大的项目合生麒麟社特价房折扣幅度达到8.3折。

一位圈内知名的开发商负责人表示,他们的一些项目打算在近期推出7折左右的优惠,但是不会是全部的项目,主要也是想看一看市场的反映,然后再决定下一步怎么走。其实各大房企其实都做好了降价的计划,只是降多少和什么时候降价的问题了。

专家：7月或迎来降价潮

据北京晨报报道，6月楼市惨淡成交，众多开发商一起打折降价，投资客撤离北京楼市……纵观楼市百态，多位业内人士表示，房价实质性下跌已成定局，6月份成为这一轮调控的拐点，并判断7月初北京楼市有可能会迎来全面降价。

中原地产华北区域董事总经理李文杰称，这只是北京楼市降价的一个开始，伴随着市场局势的全面明朗，6月底、最晚7月初北京就会迎来全面降价。“房价假摔、买卖双方观望后，6月份房价下跌已经成为主基调，确立了楼市拐点已经到来。”

为何楼市会出现“降价潮”

今年新政出台以来，部分开发商一再宣称不降价，为何突然集体进行大幅优惠降价?

据法制晚报报道，一方面，2010年5月31日，国务院下发《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确“逐步推进房产税改革”，使绝大多数业内人士感觉到“房产税渐行渐近”。

6月8日，更有消息称，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，a方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。b方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。

另一方面，6月4日，住房和城乡建设部、央行、银监会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。二套房贷认定终于有了明确的执行标准。作为“新国十条”的配套政策，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则，精准遏制了投资者，同时改善型购房者也难免误伤。

第三，完成销售目标压力渐大，房企资金链紧张。去年众多房企销售创出历史新高,在乐观气氛下纷纷调高今年销售目标。在房地产调控有保有压的情况下，各房地产企业要完成今年度的销售目标，压力渐大。

在已发布5月销售业绩报告的14家上市房企中,环比仅一家月报飘红，而一些业绩滑落的房企虽表面信誓旦旦不轻言降价，但实际上已在考虑价格的调整。

专家指出，房企资金压力的增大，必将导致房地产开发投资增速的下滑以及房屋价格的下行。广东省房协会长蔡穗声分析认为，在这一轮的调整当中，迟早会发生降价，只是时间和幅度的问题。

“开发商暂时不差钱，但多数企业难以承受半年不卖房的压力;另外，部分一线地产商还有战略目标，比如通过促销扩大市场占有率，从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。”专家杨红旭说。

综上述三点原因，可见，开发商的降价并非是自愿的，而是迫不得已。

楼市“降价潮”众说纷纭

从国家统计局6月10日发布1至5月全国房地产市场运行情况来看，5月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点;数据显示，这也是同比涨幅在今年的首次回落。

对于房价的走势，陈劲松认为，“趋势已经非常明显了，全国成交量和价格的增速已经大幅下滑。 ”随着新货上市量越来越大，开发商资金回笼压力也就越大。目前短暂的均衡不会超过两个季度，不迟于今年第四季度，开发商的资金链将会极度恶化。而博弈均衡状况改变后，必然会出现房价较大的降幅。

经济学博士马光远的观点是，在政策层面的持续加压，将打消开发商利用欧元危机再次让调控政策放松的幻想。一线城市的成交量在5月份继续下滑，以北京、上海和深圳为例，北京二手房5月份成交量环比降58.8%，上海环比降69.0%，深圳环比降24.1%。中统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌。至此，基本可以判断：房价的观望期已结束，全国范围的降价潮将会如期而至。

牛刀说，这一轮的调控是中央政府作出的决定，也是市场内在动力的推进。没有市场内在动力的有力推进，仅仅依靠政府这只看得见的手，也是不能迅速产生成效的。但是，仅仅只是爆发降价潮，还远远没有达到调控的目标，此行任重大道远。政府还将从产业政策、财税政策和货币政策上解决市场资金的合理流向，努力提高城乡居民的收入水平，以消费拉动内需，促进民营资本扩张，推动实体经济的全面振兴。所以，降价潮的爆发是必然的，也表明大多数开发商是明智而理性的，也表明中国楼市在开始恢复理性，在开始健康运行。

后记：从5月的数据来看，北京、上海、深圳的商品房成交量环比跌幅都超过了50%，广州环比4月跌幅也超过30%，一些标杆房企在售项目中也出现了降价促销迹象;从目前来看，降价促销的尽管只是部分上市企业，但是，它已经释放出了一种信号，那就是下半年房价或多或少都会下降，只是很多开发商看不准市场方向，在采用拖延观望政策。下半年将进入走量阶段，降价潮将不可避免地来临，对于开发商来说，问题是下降幅度是多少。

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